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小区如何告别“都不管”

2022-08-10 08:33:11 来源: 北京日报

小区划上车位后无人管理,路面及单元楼门常年破损。

墙皮脱落无人清理,施划车位后依旧乱停车,大热天多次停电……居民很闹心:“怎么改了半天,还和以前一样乱?”一年前,本报曾以《一小区5物业 应共管反失管》为题,关注了宋庄路甲12号院因多家物业互相推诿陷入失管状态,大事小情全依赖社区兜底的问题。报道刊发后,小区拆除违建、规划车位,还申请了旧改,居民有了盼头。可治理刚有起色又陷入瓶颈。原来,属地制定的“三步走”治理策略卡在协调老物业退出的问题上,老物业不肯走,新物业难接手。近日,记者再次来到该小区,推动各方“有事好商量”,探寻小区长效治理的可行之路。

投诉

墙皮脱落无人问津 电闸老化多次停电

近日,记者来到宋庄路甲12号院回访,一进小区大门,就看到两个绿色的厨余垃圾桶和一只被压扁的红色路锥歪倒在路边的停车位上,地上还散落着大大小小的水泥块和碎屑。“这俩垃圾桶已经倒在这儿一个多月了,就是为了挡着从楼上掉下来的墙皮。”顺着居民马女士手指的方向,记者抬头看去,停车位正上方是居民楼的阳台,三楼阳台外墙有半米宽、七八米长的墙皮脱落,其他楼层的墙皮也有大量裂纹。

“这一地碎块就是从墙上掉下来的。”马女士解释说:“一个多月前,墙皮突然松动脱落,正好砸到停在下面的小轿车,整块墙皮瞬间碎成无数小块飞溅出去。”马女士至今仍心有余悸。

更让居民没想到的是,事情发生后,仅仅有人过来把散落一地的碎块归拢了一下,堆放在停车位上,又拉来两个垃圾桶和一个路锥把车位挡了起来,然后就没人再管了。“别说修复、加固墙面,一个多月过去,连地上的碎块都没人清理,车位本来就紧张,还一直被这些垃圾占着。”

沿着道路往里走,记者发现,小区的路面凹凸不平,地砖破损严重,不少单元楼门已经破败不堪,摇摇晃晃。居民韩先生叹了口气说:“这些还只是看得见的,看不见的糟心事更多!”他告诉记者,最近天气炎热,用电量增加,小区微信群里三天两头有人吐槽家里停电,一停就是大半天。“这大热天儿老停电,谁受得了?每次打电话,供电局都派人来修,但停电原因是电闸老化,家家户户开空调,老闸带不起来,要想治根得彻底换新。供电局只帮忙维修,换新要找物业。”

为何物业不更换电闸?马女士无奈摇头:“我们小区哪有物业?连打扫卫生这样的小事都没人管,电闸老化、房屋漏雨、停车混乱这些问题就更甭想了!”

回访

硬件环境有改善 管理仍然乱糟糟

其实,宋庄路甲12号院处于失管状态并非因为没有物业,反而是物业太多惹的祸。去年4月,本报曾以《一小区5物业 应共管反失管》为题报道了该小区存在的问题。小区只有6栋居民楼,其中5栋是上世纪八十年代建设的6层板楼,还有一栋3层小楼,建成时间更早。这座只有6栋楼的小区,一直以来由5家物业共同管理。这5家物业有些已濒临倒闭,根本找不到人,其他的物业遇事互相推诿,久而久之,小区陷入失管,大事小情全都依赖社区兜底。

多年来,属地东铁匠营街道和宋庄路第二社区投入了大量精力和经费,但小区的状况依然不断恶化,社区解得了一时之需,却治不了失管的病根。为扭转局面,在本报推动下属地展开“三步走”策略,第一步应急更换路灯,保障居民安全;第二步申请老旧小区改造,提升居住环境;第三步协调老物业退出,统一物业管理。

一年多来,属地一直在积极推进。此次记者二度探访小区,发现此前路灯常年“失明”、居民摸黑走夜路的状况已经改变,小区装上了太阳能路灯,夜晚亮堂多了。院里曾经密密麻麻的违建也拆得一干二净,腾出了大片空间,道路变宽了,路边还规划了停车位。社区工作人员说,经过审批,宋庄路甲12号院已经纳入了老旧小区改造名单,而且5家物业中有一家物业已经临时接管了小区。

一切似乎正在按计划步入正轨,可没过多久,大家发现,小区确实有些改变,却似乎变化不大,某些地方甚至比以前更乱了。马女士说:“路边确实施划了停车位,大门还安装了抬杆门禁系统,可外边的车还是能随便开进来,小区里还是乱停车,大家还是私装地锁或用三轮车占位。”居民赵女士说:“小区里的车棚也进行了改造,可以停车、充电,可自行车还是随意停在楼下,甚至还有人给电动车飞线充电。”

共商

误会化解 统一物业成共识

为找出问题瓶颈,根治小区失管难题,8月1日,在本报的协调下,一场沟通会在宋庄路第二社区服务站召开,社区、临时物业、小区居民及本报记者齐聚现场沟通商量,化解误会,达成共识。

误会1“临时物业不作为”

“以前有问题找社区,现在出了事还是社区掏腰包。”大家不理解:“既然已有临时物业,小区这么多问题怎么还是没人管?”

“心有余而力不足啊。”听到居民抱怨临时物业不管事,首华物业经理高晓康一肚子委屈:“其他几家物业的管理权限没有移交,我们做什么都束手束脚,而且‘名不正言不顺’。”高晓康坦言,虽然已经铆足了劲儿为居民多提供一些服务,但“没有名分”的临时物业能做的确实有限。“我们划了车位,却没法管理停车;安装了抬杆门禁,可设备需要通电……小区公共区域的一切问题,还是绕不开其他几家物业。”

属地也为此头疼。社区党委书记马禹表示,一年来,属地积极为改善居民生活而奔走。“之前居民虽然有换物业的意愿,我们也联系了几家物业,可了解小区情况后,谁都不愿意接下这个烂摊子。好在经过多次协商,这5家老物业中,首华物业站了出来,愿意统一接管小区。原本社区按计划和其他4家物业协商,以委托形式移交物业管理权,却由于种种原因,委托合同一直没能签署,最终导致临时物业无权管、几家老物业也撒手不管的局面。”

“有些居民楼一个楼门就有好几家物业在管,多数居民自己都分不清。”马禹介绍,最近就因此闹了一出“乌龙”。一个楼门内多户居民家连续两三天断水,大家都以为管道出了问题。社区找到临时物业,可临时物业并无这栋楼的管理权限,不清楚怎么回事。自来水公司反复检查,也没有发现任何异常。无奈之下社区只能挨家挨户排查,结果发现竟是一户装修临时关掉了阀门。“按理说,装修要找物业报备,临时关闸物业也会通知其他居民,可装修业主压根儿不知道该去找谁。如果小区只有一家物业正规管理,怎么会发生这种事?”

了解真相后,居民聊起小区里的便民菜店,大家都说,这个菜店在疫情期间帮了大忙,小区提级管控期间多亏有它。这家菜店正是首华物业临时接管后由废弃车棚改造而成的。“看来确实错怪临时物业了。”

误会2“旧改推进速度慢”

居民与临时物业间的误会刚解开,又出现另一个争议:“管理权难以移交能理解,为什么连旧改也一拖再拖,这可直接关系到大家的生活环境啊!”

马禹表示,很理解大家急迫的心情,但多家物业共管的问题不解决,旧改之路也会困难重重。他解释说:“一方面,旧改涉及上下水改造、加装电梯等诸多需要协商的问题,千头万绪都需要物业来对接,如果几家物业同时参与,各方条件不同、进度不一,旧改很难推进;另一方面,如果不改变小区失管的局面,旧改完成后,小区环境、设施依旧无人管理和维护,不出几年,小区又会回到原样。”

协商沟通化解误会后,大家意识到,尽快统一物业是彻底改变小区混乱现状的关键。可这让大家都陷入苦恼:“之前制定的‘三步走’策略,不就是因为几家物业迟迟不肯退出才搁置的吗?说来说去,这岂不又绕回来了?”

突破

社区支招 业主投票选物业

陷入僵局时,马禹提出一条建议:“能不能通过业主投票的方式选出新物业?”他给大家解释,新物业正式入场一般有两种方式:一种是老物业委托,一种是业主投票选聘。此前属地一直在尝试第一种方式,既然这条路走不通,小区治理又迫在眉睫,不妨转变思路,由物管会组织业主召开业主大会,业主投票正式选聘物业。

大家立即讨论起来,“业主投个票,首华物业就能正式接管吗?”“线上还是线下?怎么投票?”“选出物业之后怎么办?”

社区和物业逐一为大家解答。高晓康表示,首华物业愿意接管小区,给小区带来新面貌,但他也提醒大家:“不论业主选聘首华还是其他新物业,投票都不仅仅是选出一家物业这么简单,还需要明确物业的服务标准以及停车是否委托物业代管。”他向大家解释说,选聘的物业一般通过先尝后买的方式试运营一段时间,但物业服务等级不同,对应的服务费用也不同,具体购买何种服务需要业主共同决定。

经过讨论,大家一致认可这个办法。“说干就干,行动起来。”8月8日,马禹拨通记者的电话,他告诉记者,他已经联系街道,明确了业主投票的规范和流程,物管会将于近日开始筹备相关工作。本报记者 鹿艺佳 文并摄

作者: 编辑: 高富灿

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